契税基本知识
时间:2013-12-23 11:20:30  来源:法律快车  作者:

     核心内容:契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。契税的纳税人是指在于我国境内的转移土地、房屋权属,承受的单位和个人。法律对契税的适用税率、缴纳时间、契税征税范围、计算依据、契税的减免是如何规定的?详见下文。

 

 

 

  一、契税的适用税率

 

  契税实行3% -5%的幅度比例税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在规定幅度内按照本地区实际情况确定契税的实际适用税率,并报财政部和国家税务总局备案。

 

  契税的纳税人是在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人,包括中国公民和外籍个人。

 

  二、契税缴纳时间

 

  案例:先生两个月前看中一套期房,并和开发商签了房屋预售合同,签合同没几天就被通知去做纳税申报。先生觉得很不合理,还未交房为何现在就要缴纳契税,如果以后房屋有问题怎么办?

 

  对于黄先生的问题,很多人都有疑惑。以签订购房合同时间作为契税的纳税义务发生时间,在实际操作中存在着一些问题,其中一个主要问题集中在期房方面。购房者购买了期房并且签订了合同,由于期房在签订房屋预售合同时,作为产生权属的房屋还不存在,而契税却已发生了。

 

  目前房地产市场上存在着,开发商证件不齐全,便与购房者签订认购合同的情况。如果按政策规定将签订购房合同的时间作为契税纳税义务发生的时间,就等于承认了开发商非法经营的行为。 另,有的购房者已缴纳了契税,但由于某些原因房屋权属转移没有实现,政策规定可以退税,这种情况实际上也增加了办理手续的麻烦。

 

  那么土地、房屋权属未转移前,是否应该缴纳契税呢?契税缴纳到底应该以什么时间为界定呢?根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定:契税缴纳的时间是以购房者签订土地、房屋权属转移合同的当天或者购房者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天,也就是说缴纳契税的时间以签订购买房屋合同为准。在这个规定中,这些合同不但包括房屋买卖合同,而且也包括房屋预售合同,所以购房者缴纳契税的时间应以此为依据,不论其购买的是现房还是期房,契税发生的时间都是以签订购房合同的时间为界定。

 

从上述可以看出,契税的纳税义务发生时间是以签订购房合同时间为准,在操作过程中存在的一些实际问题,有待政府出台相关的实施细则。

 

  

三、契税征税范围

 

契税的征税对象是在我国境内发生权属转移的土地、房屋。具体征税范围包括:

 

1、国有土地使用权出让

 

国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用,国家将土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。

 

2、土地使用权的转让

 

土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

 

3、房屋买卖

 

房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售,由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

 

4、房屋赠与

 

房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

 

5、房屋交换

 

房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。

 

6、以特殊方式转移土地、房屋权属

 

随着经济形势的发展,下列以特殊方式转移土地、房屋权属的,也视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与:

 

(1) 、以土地、房屋权属作价投资、入股。

 

(2) 、以土地、房屋权属抵债。

 

(3) 、以获奖方式承受土地、房屋权属。

 

(4) 、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

 

四、契税的计税依据

 

契税的计税依据为不动产价格。由于土地、房屋权属转移方式不同,定价方法不同, 因而具体计税依据视不同情况而决定。

 

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据;土地使用权赠予、房屋赠予,由征收机关参照土地使用出售、房屋买卖的市场价格核定:土地使用权交换、房屋交换为所交换的土地使用权、房屋的权属的价格差额:以划拨方式取得土地使用权经批准转让房地产时.由房地产转让者补交契税。

 

成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的.征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

 

五、契税的减免

  

(一)申办主体:纳税人

 

(二)申办条件:

 

1、备案类减免

条件

政策依据

1)、城镇职工按规定第一次购买公有住房,未超过国家规定标准面积的部分,免征契税。

《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224)第六条第二款、《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字[1997]52)第十三条

2)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征。

《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224)第六条第三款

3)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

 

《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字[1997]52)第十五条第二款

4)、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。

 

 

《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45)、《国家税务总局关于城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象的批复》(国税函[2005]903)

5)、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。

《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224)第六条第一款

 

6)、依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税。

《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字[1997]52)第十五条第三款

 (7)、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的,免征契税。

 政策依据:《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔200824)

8)、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税。

 

《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]88)

 

2、报批类减免

1)、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属,其实际支付金额没有超出土地、房屋补偿费和安置补助费的,免征契税;其实际支付金额超出土地、房屋补偿费和安置补助费的部分,纳税确有困难的,经县以上契税征收机关批准,可予以减征或者免征。

2)、全额免征中国华融等三家资产管理公司在收购、承接中国工商银行、中国农业银行、中国银行的不良资产以及三家公司在债务追偿、资产置换、债务重组、企业重组、债权转股权等处置不良资产过程中应缴纳的契税。

3)、对资产公司接受相关国有银行的不良债权,借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的,免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。

4)、对被撤销金融机构在清算过程中催收债权时,接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移免征契税。

5)、事业单位按照国家有关规定改制为企业的,投资主体没有发生变化的,改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属免征契税。投资主体变化的,依据改制后企业安置原事业单位职工的不同情况,对其承受原事业单位土地、房屋权属免征或减半征收契税。

6)、企业改制重组中涉及的免征契税项目。

7)、财政部、国家税务总局规定的其他减征、免征契税的项目。

 

3、报批类减免审批权限划分

1)、计税金额在10000万元()以上的,由省级地税机关负责办理减免手续。

2)、计税金额5000万元以上()、不足10000万元的,由设区的市级地税机关负责办理减免手续。

3)、计税金额不足5000万元的,由县级地方税务机关负责办理减免手续。

 

(三)申请材料: 申请契税减免应提供资料

 

1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的:

 

1)、用以证明国家机关、事业单位、社会团体、军事单位性质的证明资料,如机关、事业单位法人登记证、组织机构代码证书、社会团体登记证、税务登记证等合法凭证;

 

2)、上级主管部门批准购买办公用房等用途的文件;

 

3)、承受土地、房屋权属合同、付款凭证;

 

4)、法人代表或授权委托人个人合法性身份证明;

 

5)、地税机关要求提供的其他资料。

 

2、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的:

 

1)、国土或其他政府主管部门的证明或相关依据;

 

(2) 、土地使用权的价格依据。

 

(3) 、地税机关要求提供的其他资料。

 

3、外交人员承受土地、房屋权属的:

 

1)、外交人员身份证明;

 

2)、外交部的确认证明材料。

 

3)、地税机关要求提供的其他资料。

 

4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的:

 

1)、房屋拆迁货币补偿(实物安置)协议正本;

 

2)、县级()以上地方人民政府收回土地使用权、房产的文件

 

3)、购房合同、付款凭证;

 

4)、纳税人个人合法性身份证明或法人税务登记证、法人代表个人合法性身份证明;

 

5)、购房人与被拆迁人不一致的,需提供户口本或具有法律效力的直系亲属关系证明;属夫妻关系提供结婚证。

 

6)、地税机关要求提供的其他资料。

 

 5、由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构,其承受的土地、房屋权属用于教学的:

 

1)、经县以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发的《社会力量办学许可证》;

 

2)、购房合同及付款凭证;

 

(3)、用以证明企业、事业组织、社会团体及其他社会组织的证明资料,如营业执照、社会团体登记证、税务登记证等合法凭证;个人身份证明;

 

(4)、卖方的土地、房屋权属证;

 

(5)、地税机关要求提供的其他资料。

 

6、企业改制

 

1)、企业法人营业执照、税务登记证;

 

2)、法人代表或授权委托人的个人合法身份证明;

 

3)、针对企业改制重组适用具体政策的有关证明资料,如:政府(上级主管部门)批准企业改制的有关文件、股东(董事)会决议、企业改制方案、公司章程、股权转让协议、企业破产证明、债权债务关系证明、安置原企业职工证明、投资主体不变等相关证明资料;

 

4)、价格评估机构出具的资产评估报告书(土地、房屋部分)

 

5)、原企业房屋产权证或土地使用证(原企业土地若属划拨用地,需提供政府出让其用地补缴契税的完税证明)

 

6)、地税机关要求提供的其他资料。

 

7、适用于个人申报的有关资料

 

1)、个人合法性身份证件;

 

2)、商品房买卖合同或协议;

 

3)、房屋赠与(交换)协议;

 

4)、银行贷款合同;

 

5)、授权委托书及受委托人个人合法性身份证件;

 

6)、房屋拆迁货币补偿(安置)协议;

 

7)、标注实测面积和实际结算价款的证明资料;

 

8)、购房发票;

 

9)、房屋土地权属证明;

 

10)、评估报告;

 

11)、户口簿(结婚证、合法性直系亲属证明)

 

12)、法院判决(裁定)书;

 

13)、房屋产权分割协议书;

 

14)、公证书;

 

15)、加盖房产管理部门“已过户”字样印章的出售已购公有住房合同;

 

16)、地税机关要求提供的其他资料。


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