北京蟒山万福源旅游观光有限公司与北京恒基泰经贸有限公司土地承包经营权转让合同纠纷案
时间:2013-05-21 17:09:19  来源:  作者:

北京蟒山万福源旅游观光有限公司与北京恒基泰经贸有限公司土地承包经营权转让合同纠纷案

                              北京市第一中级人民法院  民事判决书 (2008)一中民终字第13648号
 
    上诉人(原审被告)北京蟒山万福源旅游观光有限公司,住所地北京市昌平区南邵镇三合庄村北。

    法定代表人程立欣,董事长。

    委托代理人徐岳满,北京市昌兴律师事务所律师。

    委托代理人曹德立,北京市纪凯律师事务所律师。

    被上诉人(原审原告)北京恒基泰经贸有限公司,住所地北京市昌平区南邵镇营坊村西。 

    法定代表人尤广营,董事长。
 
    委托代理人罗安凤,女,1958年5月6日出生,汉族,北京恒基泰经贸有限公司总经理,住(略)。

    委托代理人于海纯,北京市洪范广住律师事务所律师。

    上诉人北京蟒山万福源旅游观光有限公司(以下简称蟒山万福源公司)因与被上诉人北京恒基泰经贸有限公司(以下简称恒基泰公司)土地承包经营权转让合同纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2008)昌民初字第4434号民事判决,向本院提起上诉。本院于2008年10月13日受理后,依法组成由法官魏纪明担任审判长,法官梁志雄、甄洁莹参加的合议庭,于2008年10月29日、11月25日召集各方当事人进行了询问,并于2008年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人蟒山万福源公司的委托代理人徐岳满、曹德立、被上诉人恒基泰公司的委托代理人罗安凤、于海纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    恒基泰公司在一审中起诉称:2004年3月18日,恒基泰公司与蟒山万福源公司签订《荒滩租赁项目转让协议书》,由恒基泰公司将位于北京市昌平区南邵镇营坊村北的荒滩开发项目转让给蟒山万福源公司,转让土地面积约416亩,其中,荒滩约346亩,果园约70亩,项目转让补偿费550万元。双方还就补偿费支付办法、违约责任、协议生效条件等作了约定。协议内容实质是对荒滩和果园土地使用权的转租,应属无效。一、蟒山万福源公司签约时无民事行为能力,协议无效。蟒山万福源公司于2004年2月19日申请登记注册,工商部门同日下达《企业名称预先核准通知书》,预先核准的名称保留三个月,自2004年2月19日至2004年5月18日。保留期内,该名称不得用于经营活动。据此,依据《中华人民共和国公司登记管理条例》第十六条、《企业名称登记管理实施办法》第三十五条第一款,蟒山万福源公司虽然领取了营业执照,但也不得有悖上述行政法规的规定,且工商部门也未撤销《企业名称预先核准通知书》。因此,上述协议签订时,蟒山万福源公司无民事行为能力,不具备签约主体资格,协议无效。二、依国家政策和法律,该协议无效。1996年12月,恒基泰公司取得“昌政地租集用(1996)字第05-14-0693号” 《集体土地使用证》项下所载明的501亩3分的荒滩使用权。依据国务院《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》第二条第(六)项,“在进行转让、抵押、参股联营时,要经过农村集体经济组织同意,由乡(镇)级人民政府审核,报县级人民政府批准,依法办理土地使用权变更登记和抵押登记。”蟒山万福源公司现占有的土地系集体土地,依据北京市人大常委会1994年9月通过的《北京市农村集体所有的荒山荒滩租赁条例》,转租须经出租方同意,并由转让方与承租方签订转让合同并报乡镇人民政府和区县人民政府备案。依据《中华人民共和国土地管理法》与《中华人民共和国土地管理法实施条例》,土地使用权的变更与转移须向土地所在县级以上人民政府行政主管部门提出土地变更申请,未经登记与批准,转让行为无效。依据《中华人民共和国合同法》第八十七条,登记与备案是该协议生效的法定条件,未经登记与备案,只能无效。为此,1、要求确认恒基泰公司与蟒山万福源公司于2004年3月18日签订的《荒滩租赁项目转让协议书》无效;2、诉讼费由蟒山万福源公司负担。

    蟒山万福源公司在一审中答辩称:不同意恒基泰公司的诉讼请求,其起诉的两条理由不成立。一、恒基泰公司认为蟒山万福源公司在名称预留期内不能从事经营活动而主体不存在,是法律认识错误。蟒山万福源公司虽然于2004年2月19日预定了企业名称,但在2004年3月4日经昌平工商局批准,蟒山万福源公司预定企业名称成立,具备了企业法人资格,可以从事经营活动。二、恒基泰公司以没有进行土地使用权证变更登记为由认为协议无效也是错误的。2004年3月18日双方签订的协议符合合同成立要件。土地转让应当进行变更登记,但未登记只能是协议未生效,而非无效。 

    一审法院审理查明:1996年12月19日,恒基泰公司经昌平县土地管理局批准,从中国科学研究院节能技术研究所取得昌平县南邵乡营坊村所有的33公顷荒滩使用权,使用年限至2045年。2003年,恒基泰公司与北京市昌平区南邵镇营坊村村民委员会协商,双方签订了补充协议,补充协议约定:恒基泰公司原租赁土地面积501.36亩,自2000年12月至2003年,北京市纪检委共占地155.827亩,剩余345.473亩,双方核定恒基泰公司每年4月中旬向北京市昌平区南邵镇营坊村村民委员会支付经济补偿金276 378.4元。2004年3月18日,恒基泰公司、蟒山万福源公司双方签订《荒滩租赁项目转让协议书》,协议规定:恒基泰公司将位于北京市昌平区南邵镇营坊村北荒滩开发项目转让给蟒山万福源公司。转让土地面积416亩,其中荒滩面积占地约346亩,果园约70亩,项目转让费550万元。蟒山万福源公司应定时交纳营坊村年度补偿费。协议还规定了其他条款。恒基泰公司、蟒山万福源公司双方签订的《荒滩租赁项目转让协议书》未经北京市昌平区南邵镇营坊村同意。协议签订后,恒基泰公司、蟒山万福源公司未到北京市昌平区南邵镇人民政府备案登记,亦未到北京市昌平区土地管理局进行变更登记。蟒山万福源公司未按照协议向北京市昌平区南邵镇营坊村交纳年度补偿费。后蟒山万福源公司又与北京凤山温泉度假村签订了部分项目转让协议,恒基泰公司、蟒山万福源公司双方发生争议。上述事实,有《荒滩租赁项目转让协议书》、集体土地使用证、缴费收据等证据及双方当事人的陈述在案佐证。

    一审法院判决认定:当事人订立合同应当遵守法律、行政法规,不得损害社会公共利益。依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。恒基泰公司、蟒山万福源公司双方签订的《荒滩租赁项目转让协议书》涉及到了土地所有权人的集体经济利益,双方未经过土地所有权人的同意而自行签订了《荒滩租赁项目转让协议书》,又未经北京市昌平区南邵镇人民政府备案同意,也未到土地管理部门办理变更登记手续,违反了相关行政法规的强制性规定。因此,双方签订的《荒滩租赁项目转让协议书》无效。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:恒基泰公司与蟒山万福源公司于二○○四年三月十八日签订的《荒滩租赁项目转让协议书》无效。

    蟒山万福源公司不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:一、双方于2004年3月17日签订了《合作协议》,次日签订了《荒滩租赁项目转让协议书》。可见,《荒滩租赁项目转让协议书》的签订是以《合作协议》为前提的,应当首先认定《合作协议》的效力,才能认定《荒滩租赁项目转让协议书》的效力。二、昌平区南邵镇营坊村村民委员会在《合作协议》上加盖了公章,并注明“同意合作”。因《合作协议》是主合同,《荒滩租赁项目转让协议书》是从合同,昌平区南邵镇营坊村村民委员会对《合作协议》的同意,表明其对《荒滩租赁项目转让协议书》也应当是认可的。三、《合作协议》第二条第一款约定:“根据恒基泰公司与营坊村签订的原协议精神(承租方可以合作、招商、转让等条款),双方决定在现有的条件下共同开发使用,今后本块荒滩的全部投资费用由蟒山万福源公司承担筹措,恒基泰公司不再投资。”该条款中的“原协议”,指1996年2月6日昌平县南邵乡营坊村经济合作社与中国管理科学研究院节能技术研究所签订的《生态农业合作协议书》,“承租方”指中国管理科学研究院节能技术研究所。《生态农业合作协议书》第四条约定,中国管理科学研究院节能技术研究所对承租的土地可以转让、招商开发,昌平县南邵乡营坊村经济合作社不予干涉。因中国管理科学研究院节能技术研究所将土地承包经营权转给恒基泰公司,恒基泰公司承继了中国管理科学研究院节能技术研究所在《生态农业合作协议书》中的权利和义务,所以,恒基泰公司有权对《生态农业合作协议书》中涉及到的土地进行转让、招商开发,而不必再由土地发包方同意。四、一审法院将案由定性为土地承包经营权转让合同纠纷不妥,《荒滩租赁项目转让协议书》是对“荒滩租赁项目”的转让,非土地承包经营权的转让。五、恒基泰公司曾以蟒山万福源公司和北京金隅凤山温泉度假村有限公司为被告,请求法院确认蟒山万福源公司与北京金隅凤山温泉度假村有限公司签订的《土地使用权合作转让协议书》及《补充协议》无效,案号:(2008)昌民初字第263号,该判决已经确认《荒滩租赁项目转让协议书》有效,二审法院也维持了一审判决。恒基泰公司现在要求确认《荒滩租赁项目转让协议书》无效,违反了“一事不再理的原则”。六、2007年6月1日,北京市昌平区南邵镇营坊村村民委员会作为甲方,蟒山万福源公司作为乙方,北京南邵凤山生态农业园有限公司作为丙方,签订了《荒滩及果园租赁与开发协议书》,在该协议中,北京市昌平区南邵镇营坊村村民委员会是同意蟒山万福源公司将《荒滩租赁项目转让协议书》中涉及的部分土地与北京南邵凤山生态农业园有限公司进行合作开发的,据此,应当认定北京市昌平区南邵镇营坊村村民委员会认可《荒滩租赁项目转让协议书》。七、原审认为,依法改变土地权属和用途,应当办理土地变更登记手续。该理由不是合同无效的条件。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条,国务院颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条,《荒滩租赁项目转让协议书》中涉及的“昌政地租集用(1996)字第05-14-0693号”《集体土地使用证》”项下的土地,虽然没有到土地管理部门办理使用权人变更登记手续,但合同充其量是未生效,不是无效。原审认为,《荒滩租赁项目转让协议书》未经北京市昌平区南邵镇人民政府备案同意,从而认定合同无效,没有依据。《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五(试行)》第四十八条规定:“农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,在一审法院辩论终结前仍未报经乡(镇)政府批准的,应认定承包合同未生效”,也不是无效。八、恒基泰公司与蟒山万福源公司于2004年8月21日签订了《终止协议》,2007年8月28日签订了《补偿协议书》,上述两份合同实际上解除了《荒滩租赁项目转让协议书》,因此,再确认《荒滩租赁项目转让协议书》的效力已经没有实际意义。

    蟒山万福源公司向本院提交以下新的证据予以证明:

    证据一:1996年2月6日,昌平县南邵乡营坊村经济合作社与中国管理科学研究院节能技术研究所签订的《生态农业合作协议书》。证明目的见上诉意见三。

    恒基泰公司认为:1、因是复印件,真实性否认;2、见第四点答辩意见。关联性否认;3、不符合新证据的规定。 

    本院认定:1、因恒基泰公司出示了原件,真实性确认。2、因该协议涉及对恒基泰公司是否具有约束力问题,具有关联性;3、因不审理该证据可能导致裁判明显不公,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(法释[2001]33号)第四十三条第二款,本院视该协议为新证据。

    证据二:恒基泰公司与蟒山万福源公司2004年3月17日签订的《合作协议》。证明:见上诉意见一、二。

    恒基泰公司认为:1、《合作协议》上恒基泰公司法人代表的签字非本人所签。恒基泰公司公章2003年8月至2005年8月被蟒山万福源公司以为恒基泰公司招商为由骗取。2、昌平区南邵镇营坊村村民委员会已于2008年5月26日出具《证明》,证明在该协议上盖的昌平区南邵镇营坊村村民委员会公章是原村委会书记罗秋欣的个人行为。3、不符合新证据的规定。

    本院认定:因不审理该证据可能导致裁判明显不公,本院视该协议为新证据,理由同上。

    证据三:昌平区南邵镇营坊村村民委员会为甲方,蟒山万福源公司为乙方,北京南邵凤山生态农业园有限公司为丙方,于2007年6月1日签订的《荒滩及果园租赁与开发协议书》。证明目的见上诉意见六。

    恒基泰公司认为:1、见答辩意见三;2、不符合新证据的规定。

    本院认定:因不审理该证据可能导致裁判明显不公,本院视该协议为新证据,理由同上。 

    证据四:(2008)昌民初字第263号民事判决和(2008)一中民终字第6661号民事判决。证明目的见上诉意见五。

    恒基泰公司认为:1、见答辩意见二;2、不符合新证据的规定。

    本院认定:因不审理该证据可能导致裁判明显不公,本院视该协议为新证据,理由同上。

    证据五:恒基泰公司与蟒山万福源公司2007年8月21日签订的《终止协议》。证明:双方终止了《荒滩租赁项目转让协议书》的履行。恒基泰公司就《荒滩租赁项目转让协议书》再起诉确认效力,无法律意义。

    恒基泰公司认为:1、上面的尤广营签字非本人所签;2、如果《荒滩租赁项目转让协议书》无效,《终止协议》也无效。3、不符合新证据的规定。

    本院认定:因不审理该证据可能导致裁判明显不公,本院视该协议为新证据,理由同上。 

    证据六:恒基泰公司与蟒山万福源公司2007年8月28日签订的《补偿协议书》。证明目的同证据五。

    恒基泰公司认为:同证据五。

    本院认定:因不审理该证据可能导致裁判明显不公,本院视该协议为新证据,理由同上。

    证据七:恒基泰公司在北京市昌平区人民法院(2008)昌民初字第4433号案中的起诉书。证明目的:1、恒基泰公司曾就《合作协议》起诉,后撤诉。确认《荒滩租赁项目转让协议书》的效力应首先确认《合作协议》的效力。2、一审法院是将本案与(2008)昌民初字第4434号案一起审理的,所以,蟒山万福源公司只提交了一套证据,本案没再提交,所以,二审提交的材料应作为新证据。

    恒基泰公司认为:1、《荒滩租赁项目转让协议书》与《合作协议》是两个相互独立的协议;2、不符合新证据的规定。

    本院认定:不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(法释[2001]33号)第四十三条第二款,不作为新证据。

    证据八:北京市昌平区人民法院(2008)昌民初字第4433号《民事裁定书》。证明目的见证据七。 

    恒基泰公司认为:同证据七。

    本院认定:不作为新证据,理由同上。

    证据九:恒基泰公司法人代表尤广营2007年8月28日给秦守谦、冯德利的亲笔信。

    恒基泰公司认为:1、无关联性;2、不符合新证据的规定。

    本院认定:该书证的内容含混不清,无法确定与本案争点有关,不作为证据。

    证据十:原昌平区南邵镇营坊村书记罗秋欣证言。证明《荒滩租赁项目转让协议书》经过昌平区南邵镇营坊村村民委员会同意。 

    恒基泰公司认为:1、罗秋欣与蟒山万福源公司代理人徐岳满有亲属关系,证明力较低;2、协议未经村民代表大会表决。

    本院认定:视为新证据,理由同上。

    证据十一:原昌平区南邵镇营坊村村民委员会主任张富强证言。证明目的同证据十。

    恒基泰公司认为:协议未经村民代表大会表决。

    本院认定:视为新证据,理由同上。

    证据十二:恒基泰公司与蟒山万福源公司签订合同的中间人秦守谦证言。证明1、《荒滩租赁项目转让协议书》、《合作协议》是双方真实意思表示。2、恒基泰公司法人代表尤广营2007年8月28日给秦守谦、冯德利的亲笔信具有真实性。

    恒基泰公司认为:证明是土地使用权的转让。 

    本院认定:与争点无关,不视为新证据。

    证据十三:北京市林业局和北京市昌平区林业局2005年3月14日发给昌平区南邵镇营坊村的《林木采伐许可证》。证明《荒滩租赁项目转让协议书》约定的是转让项目,不是土地承包经营权。

    恒基泰公司认为:不能证明,没有立项、审批手续。

    本院认定:视为新证据,理由同上。

    恒基泰公司服从一审法院判决。其针对蟒山万福源公司的上诉理由答辩称:一、《荒滩租赁项目转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定和国家政策,自始无效,而不是未生效。本案应适用的法律:《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条第五项、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款。应适用的司法解释:《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]6号)第十三条、《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》(法释[1999]15号)第十四条、第十五条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第九十五条。应适用的国家政策:国务院办公厅《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》(国办发[1996]23号)第三条第六项。上述法律、司法解释和国家政策归结一点,就是土地承包经营权的转让应具备两个条件:1、必须经发包人同意;2、必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。《荒滩租赁项目转让协议书》一未经发包人昌平区南邵镇营坊村村民委员会同意;二未经昌平区南邵镇营坊村村民大会2/3以上成员或2/3以上村民代表同意;三未报昌平区南邵镇人民政府审核;四未报昌平区人民政府批准;五未到昌平区土地管理局办理土地使用权变更手续。至今,恒基泰公司仍是《集体土地使用证》上记载的该块土地的合法使用权人,且恒基泰公司已将土地租金交至2007年底。据此,《荒滩租赁项目转让协议书》无效,而不是未生效,不应适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条。退一步说,即使是“未生效合同”,也不能产生当事人预期的法律后果,这与无效合同并无区别。必须指出,未生效合同在所欠缺的生效要件确定无法补齐的情况下,将成为终局意义上的无效合同。具体到本案,现有证据已经表明,无任何可能补齐《荒滩租赁项目转让协议书》的批准等法定手续,该协议已经是终局意义上的无效合同。二、关于(2008)昌民初字第263号民事判决和(2008)一中民终字第6661号民事判决。上述两份判决涉及的是另案:恒基泰公司诉蟒山万福源公司和北京金隅凤山温泉度假村有限公司土地使用权转让合同纠纷。该案二审法院的判决只是认为,《土地使用权合作转让协议书》是蟒山万福源公司与北京金隅凤山温泉度假村有限公司的“真实意思表示”,未针对上述协议的效力做出无效或有效或未生效的判断,也未对协议是否违反法律、行政法规的强制性规定做出法律评价,更未对不是案件审理对象的《荒滩租赁项目转让协议书》效力进行认定。须注意,虽然二审判决维持了一审判决,但却更改了一审判决的内容。所以,蟒山万福源公司此上诉意见不能成立。三、《荒滩及果园租赁与开发协议书》是三方恶意串通,侵害恒基泰公司土地承包经营权的行为,是以合法形式掩盖非法目的之行为,是自始无效的行为。(一)恒基泰公司不知此协议的存在,未同意将自己租赁的土地交给北京南邵凤山生态农业园有限公司合作开发。协议第一条约定:“蟒山万福源公司与北京南邵凤山生态农业园有限公司利用蟒山万福源公司长期租赁的昌平区南邵镇营坊村荒滩地及果园,合作开发经营南邵凤山生态农业园项目。”在该约定中,蟒山万福源公司以“租赁权人”自居,表明了其欲侵占恒基泰公司土地经营权的故意。(二)昌平区南邵镇营坊村村民委员会2008年9月5日向蟒山万福源公司和北京南邵凤山生态农业园有限公司发出《公函》,声明该协议无效,该土地经营权人是恒基泰公司。(三)2008年11月26日,昌平区南邵镇营坊村村民委员会就该协议出具《情况说明》,证实该协议是原凤山度假村总经理冯德利在营坊村领导换届期间,以恒基泰公司法人代表尤广营身体不好,帮其搞开发项目和去工商部门办照为由,欺骗营坊村领导在协议上盖的章,同时声明该协议无效。另,尤广营也未授权冯德利签署此协议。(四)土地承包经营权人变更是涉及营坊村全体村民合法权益的大事,依法必须召开村民代表大会,且须2/3代表通过,并报乡(镇)人民政府审批,经县级以上人民政府批准及土地管理部门变更登记并发证等强制性法律程序,否则,构成无效。协议显然未经过上述程序。换言之,即使是昌平区南邵镇营坊村村民委员会,也不能在未召开村民代表大会,未经三分之二村民代表通过的情况下,自行签订土地承包经营权合同。(五)根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]6号)第二十条第一款,恒基泰公司才是荒滩土地的承包人。依照《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三、五项,该协议因违反上述法律的强制性规定而自始、绝对、当然的无效。四、关于《生态农业合作协议书》。该协议是1996年2月6日,昌平县南邵乡营坊村经济合作社与中国管理科学研究院节能技术研究所签订,协议标的是500亩荒滩的开发利用。尤广营当时是中国管理科学研究院节能技术研究所的名誉所长,并代表该所签订了协议。须注意:此时恒基泰公司未成立,不可能是协议的当事人。后该所无力开发此荒地,经南邵镇人民政府和昌平县土地管理局批准、更名过户登记,该土地使用权转让给恒基泰公司,恒基泰公司取得《集体土地使用证》。简言之,该协议只是中国管理科学研究院节能技术研究所取得500亩荒滩使用权的依据,恒基泰公司是从该所受让了荒滩使用权。恒基泰公司有权按《集体土地使用证》记载的用途对土地进行利用,不受该协议约束。据此,蟒山万福源公司此上诉意见不成立。退而言之,即使协议约定了中国管理科学研究院节能技术研究所可以“转让、招商开发”,昌平县南邵乡营坊村经济合作社不干涉,该约定也因违反集体土地使用权转让必须经过召开村民代表大会,且须三分之二代表通过,并报乡(镇)人民政府审批、县级以上人民政府批准及土地管理部门变更登记并发证等强制性法律程序,应认定无效。换言之,昌平区南邵镇营坊村村民委员会的同意并不必然代表营坊村村民代表大会的同意,更不能代表南邵镇人民政府的审批、昌平区人民政府的批准及土地管理部门变更登记并发证等强制性法律程序。五、关于《合作协议》与《荒滩租赁项目转让协议书》的关系。从两合同的形式与内容看,两个协议各自独立。《合作协议》的核心内容是“在现有条件下共同开发利用”荒滩,恒基泰公司以前的“全部投资及费用,作为股份参加开发与管理”,蟒山万福源公司“保证继续严格履行”恒基泰公司 “与营坊村的租赁协议”。但《荒滩租赁项目转让协议书》的核心内容是第二条约定的“转让土地面积约416亩”,转让费550万元,这是土地租赁权或承包经营权的转让。因此,《荒滩租赁项目转让协议书》实质性地改变了《合作协议》的内容,是一个新协议。据此,蟒山万福源公司此上诉意见不成立。综上,一审判决正确。

    恒基泰公司向本院提交以下新证据予以证明: 

    证据一:昌平区南邵镇营坊村经济合作社2007年12月16日给恒基泰公司开具的发票。证明恒基泰公司已将土地承包费交到2007年。

    蟒山万福源公司认为:双方签订《终止协议》后,承包费由恒基泰公司支付。

    本院确认为新证据。

    证据二:昌平区南邵镇营坊村村民委员会2008年7月3日《关于北京恒基泰经贸有限公司使用我村土地现状的说明》。证明恒基泰公司对荒滩、果园享有承包权。

    蟒山万福源公司认为:1、无关联性;2、证明内容不真实。

    本院认定:与争点存在关系,确认为新证据。

    证据三:昌平区南邵镇营坊村村民委员会2008年9月5日给蟒山万福源公司和北京南邵凤山生态农业园有限公司的《公函》。证明昌平区南邵镇营坊村村民委员会认为《荒滩及果园租赁与开发协议书》无效,要求双方不再履行。 

    蟒山万福源公司认为:1、证明内容不真实;2、无关联性。

    本院认定:与争点存在关系,确认为新证据。

    证据四:蟒山万福源公司和北京南邵凤山生态农业园有限公司2008年9月13日给昌平区南邵镇营坊村村民委员会和党支部的《回复函》。证明蟒山万福源公司和北京南邵凤山生态农业园有限公司收到了证据四。

    蟒山万福源公司认为:无关联性。

    本院认定:与争点存在关系,确认为新证据。

    证据五:昌平区南邵镇营坊村村民委员会2008年9月25日给恒基泰公司的《复函》。证明《合作协议》未在昌平区南邵镇营坊村村民委员会存档,也未经过村民代表大会讨论。 

    蟒山万福源公司认为:无关联性。

    本院认定:与争点存在关系,确认为新证据。
 
    证据六:昌平区南邵镇营坊村村民委员会和恒基泰公司2008年10月6日给有关政府部门的《关于“天伦恒基泰温泉度假村”项目情况的汇报》。证明恒基泰公司享有荒滩及果园的土地承包权。

    蟒山万福源公司认为:无关联性。

    本院认定:与争点存在关系,确认为新证据。

    本院二审期间依法补充查明以下事实:1996年2月6日,中国管理科学研究院节能技术研究所就承包北京市昌平区南邵镇营坊村的501.3亩荒滩与昌平县南邵乡营坊村经济合作社签订《生态农业合作协议书》,承包期限50年,自1996年3月30日至2046年3月30日。双方于1996年6月24日办理了集体土地使用权证。1996年12月19日,经发包人同意,中国管理科学研究院节能技术研究所将上述土地承包经营权转让给恒基泰公司并办理了土地使用权证变更手续。2003年,恒基泰公司与昌平区南邵镇营坊村村民委员会签订《关于南邵镇营坊村荒山租赁变更亩数及减少补偿金的补充协议》,就变更《生态农业合作协议书》有关事项达成如下约定:荒滩承包面积变更为345.473亩,承包金变更为每年276 378.4元。其他未尽事宜,双方另行协商。此外,根据本案双方当事人的自认和昌平区南邵镇营坊村村民委员会的证明,恒基泰公司还承包了北京市昌平区南邵镇营坊村的约60亩果园。

    2004年3月17日,恒基泰公司与蟒山万福源公司签订《合作协议》,约定:根据恒基泰公司与营坊村签订的原协议中有关承租方可以合作、招商、转让等条款,恒基泰公司与蟒山万福源公司对荒滩及果园共同开发,费用由蟒山万福源公司承担。恒基泰公司已投入的费用作为股份,在开发完成后确定具体比例。协议签订前,恒基泰公司就上述土地的债权债务,由蟒山万福源公司承担。昌平区南邵镇营坊村村民委员会原主任张富强、村书记罗秋欣签字“同意合作”,并加盖昌平区南邵镇营坊村村民委员会公章。次日,双方签订《荒滩租赁项目转让协议书》,约定:恒基泰公司将荒滩开发项目转让蟒山万福源公司,转让荒滩约346亩,果园约70亩,以实际测量为准。蟒山万福源公司向恒基泰公司支付项目转让补偿费550万元。上述土地的开发或合作、招商,由蟒山万福源公司负责,年度补偿费由蟒山万福源公司向营坊村交纳。

    2004年11月18日,蟒山万福源公司与北京金隅凤山温泉度假村有限公司签订《土地使用权合作转让协议书》,约定双方共同开发上述345.473亩荒滩,并由北京金隅凤山温泉度假村有限公司给付蟒山万福源公司已支出的费用660万元。后双方于2005年7月5日签订《补充协议》,合作开发的荒滩面积变更为131.22亩,支付的费用变更为510万元。2008年,恒基泰公司以蟒山万福源公司和北京金隅凤山温泉度假村有限公司为被告,认为上述两份协议未经有关土地管理部门批准变更登记,请求法院确认无效。一审法院驳回了恒基泰公司的诉讼请求,并在“本院认为”中认定《荒滩租赁项目转让协议书》有效。二审法院维持了一审判决。

    2007年6月1日,昌平区南邵镇营坊村村民委员会、蟒山万福源公司和北京南邵凤山生态农业园有限公司三方签订《荒滩及果园租赁与开发协议书》,约定蟒山万福源公司和北京南邵凤山生态农业园有限公司合作开发214.253亩荒滩和60亩果园,各自承担开发中产生的民事责任。土地租赁费按蟒山万福源公司与昌平区南邵镇营坊村村民委员会签订的合同执行。2008年9月5日,昌平区南邵镇营坊村村民委员会致函蟒山万福源公司和北京南邵凤山生态农业园有限公司,表明协议书中的土地,承包人是恒基泰公司,该协议应无效。

    2007年8月21日,恒基泰公司与蟒山万福源公司签订《终止协议》,约定:因蟒山万福源公司未能足额支付恒基泰公司租地补偿费,解除《荒滩租赁项目转让协议书》。除蟒山万福源公司已转让给北京金隅凤山温泉度假村有限公司的131.22亩荒滩外,其余荒滩和果园全部归还恒基泰公司。此后的全部责任归恒基泰公司承担。2007年8月28日,双方签订《补偿协议书》,约定恒基泰公司补偿蟒山万福源公司320万元,地上物归恒基泰公司。

    2008年,恒基泰公司分两案起诉蟒山万福源公司,分别请求法院确认双方签订的《合作协议》和《荒滩租赁项目转让协议书》无效。后《合作协议》的案件撤诉。 

    昌平区南邵镇营坊村村民委员会在本案中出具说明,证明《合作协议》未有备案,《荒滩及果园租赁与开发协议书》中村委会的章是当时领导的个人行为,且是在蟒山万福源公司和北京南邵凤山生态农业园有限公司有关人员未如实告知的情况下,村委会盖的章。

    上述事实,还有双方当事人提交的上述证据、证人证言和当事人二审期间的陈述意见在案佐证。

    本院认为:关于《荒滩租赁项目转让协议书》的客体。依据《荒滩租赁项目转让协议书》本身的内容及双方在本次诉讼中提交的证据,且在蟒山万福源公司没有足够证据证明上述协议中所述“开发项目”存在的情况下,本院认定此合同的客体是土地承包经营权的转让。虽然蟒山万福源公司提交《林木采伐许可证》,用于证明存在开发项目,但鉴于许可证上记载的采伐权人是南邵镇营坊村,且发证时间是2005年,晚于合同签订日期,故蟒山万福源公司此上诉意见,本院不予支持。

    关于《荒滩租赁项目转让协议书》与《合作协议》的关系。《合作协议》的客体是合作开发荒滩及果园,与《荒滩租赁项目转让协议书》不同,故二者不存在主从关系,蟒山万福源公司此上诉意见,本院不予支持。

    关于恒基泰公司能否就《荒滩租赁项目转让协议书》效力起诉问题。(2008)昌民初字第263号及(2008)一中民终字第6661号案的诉讼标的是《土地使用权合作转让协议书》及其《补充协议》,诉讼标的与本案不同。虽然(2008)昌民初字第263号判决认定《荒滩租赁项目转让协议书》有效,但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(法释[2001]33号)第九条第一款第(四)项,仅是上述判决确认的事实对本院具有拘束力。故蟒山万福源公司此上诉意见,本院不予支持。

    关于《荒滩租赁项目转让协议书》的效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款,蟒山万福源公司享有协议中的土地承包经营权,必须经过乡(镇)人民政府批准,而不是备案。未备案,合同不生效,未批准,合同无效。上述协议未经政府部门批准,无效。鉴于此,此合同是否经发包人同意,本院已无需判定。换言之,即使经发包人同意,未经政府部门批准,该合同仍无效。

    关于合同的履行。因实际履行不能改变合同效力,故蟒山万福源公司关于实际履行的陈述并据此提交的《终止协议》、《补偿协议书》等,本院不作认定。

    综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条的规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。

    一审案件受理费七十元,由北京蟒山万福源旅游观光有限公司负担(于本判决生效后七日内交纳)。

    二审案件受理费七十元,由北京蟒山万福源旅游观光有限公司负担(已交纳)。

    本判决为终审判决。 





                                                                                   审 判 长 魏纪明 

                                                                                   代理审判员 梁志雄 

                                                                                   代理审判员 甄洁莹 




                                                                              二 ○ ○ 八 年 十二 月 十九 日 



                                                                                   书 记 员 王 晴

 


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